¿Cómo calcular las costas de un desahucio por impago? - Guía práctica

En un desahucio por impago de alquiler, las costas no se calculan a ojo: dependen de la cuantía del pleito, de las partidas que estén realmente justificadas y de si la condena es firme. Yo suelo separar el análisis en tres capas muy distintas: la deuda de rentas, los gastos procesales recuperables y los importes que, aunque duelen, quedan fuera de la tasación.

En este artículo explico cómo se fija la base de cálculo, qué suele entrar y qué no, cómo se pide la tasación de costas, en qué plazos se revisa y cuándo conviene impugnarla. Si el conflicto afecta a una vivienda habitual o a un piso compartido de estudiantes, la lógica jurídica es la misma, pero los números cambian mucho según la renta y la acumulación de acciones.

Qué cubre de verdad la tasación de costas en un desahucio

Lo primero que conviene aclarar es que costas y deuda no son lo mismo. La deuda es lo que el inquilino debía por rentas, suministros o cantidades asimiladas; las costas son los gastos del pleito que, si hay condena, puede llegar a reembolsar la parte vencida. Yo veo a menudo que se mezclan ambas cosas en la conversación, y ahí empiezan casi todos los errores de cálculo.

En España, la tasación de costas no es un invento libre del despacho ni una cifra que se redacte a conveniencia. La hace el Letrado de la Administración de Justicia del juzgado que conoció del asunto, y solo se incluyen los conceptos que la ley considera costas procesales: defensa y representación cuando sean preceptivas, publicaciones obligatorias, depósitos para recurrir, peritos, copias, certificaciones, derechos arancelarios y, cuando proceda, la tasa judicial.

En un conflicto de alquiler, eso tiene una consecuencia muy práctica: no todo gasto vinculado al problema acaba dentro de la tasación. Lo que sí entra es el gasto procesal necesario y bien documentado; lo que no entra es el coste “de entorno” del conflicto, aunque haya sido real. Esa diferencia es la que, en la práctica, marca cuánto se puede recuperar de verdad.

Con esa base clara, el siguiente paso es entender de qué cifra sale el cálculo, porque ahí está el techo real de la reclamación.

Cómo se fija la cuantía que sirve de base al cálculo

Para calcular bien las costas, primero hay que fijar la cuantía del proceso. En desahucios por impago de alquiler, la ley no usa siempre la misma base, y este punto cambia mucho el resultado final. Yo siempre reviso la cuantía antes de mirar la minuta, porque si la base está mal, todo el resto del cálculo se desordena.

La regla práctica es esta: si solo se pide el desahucio, la cuantía suele ser una anualidad de renta; si se reclaman rentas vencidas, la cuantía se ajusta al importe reclamado; y si se acumulan ambas acciones, manda la de mayor valor. Además, para fijar esa cuantía solo cuentan las rentas vencidas, no las que vayan a devengarse después de presentar la demanda, aunque luego puedan reclamarse si se pidió expresamente.

Sobre esa cuantía se aplica luego el límite más conocido: los honorarios de abogado y otros profesionales no sujetos a arancel no deben superar, en principio, un tercio de la cuantía del proceso. Ojo con un matiz importante: ese tercio no se calcula sobre el IVA y no se aplica igual a los derechos del procurador, que van por arancel. Si el caso se declara temerario, ese límite puede dejar de operar.

Cuando uno entiende la base, la cifra deja de parecer arbitraria. Y justo ahí entra la otra mitad del problema: qué partidas se admiten y cuáles suelen quedar fuera.

Qué partidas entran y cuáles suelen discutirse

La tasación de costas no es una caja en la que meter cualquier gasto relacionado con el pleito. Yo recomiendo pensarla como un filtro: si el gasto fue necesario, está justificado y encaja en la ley, tiene posibilidades de entrar; si fue accesorio, mal documentado o ajeno al proceso, lo normal es que se caiga.

Hay una zona gris que conviene tratar con prudencia: algunos gastos del lanzamiento o de la ejecución material pueden discutirse si estuvieron realmente autorizados y documentados, pero no conviene dar por hecho que todo lo que salga del desalojo va a recuperarse por la vía de costas. En estos asuntos, la diferencia entre “gasto útil” y “gasto defendible” importa más de lo que parece.

Con eso en mente, el siguiente paso es aterrizar el trámite. Porque una tasación bien calculada también puede perderse por un error de procedimiento.

Cómo se pide la tasación y cómo se lee sin perderse

La tasación no se activa sola. Primero tiene que existir una resolución firme con condena en costas, y después la parte interesada debe pedir la tasación aportando los justificantes de lo que quiere recuperar. Si yo llevara el asunto desde el inicio, no esperaría al final para ordenar las facturas y minutas: ese trabajo de preparación ahorra discusiones innecesarias.

1. Comprueba que la condena en costas ya es firme. Sin firmeza, no hay exacción por esta vía.
2. Reúne los justificantes de pago. Lo que se reclama debe poder acreditarse.
3. Aporta minutas y cuentas detalladas. La minuta genérica es una invitación a la reducción.
4. Revisa que cada partida corresponda a una actuación real. Lo no devengado o lo no necesario suele caer.
5. Espera el traslado a las partes. El juzgado da 10 días para revisar la tasación.
6. Si no hay impugnación, se aprueba por decreto. Desde ahí, el cobro puede pasar a ejecución o apremio si no se paga voluntariamente.

Hay una regla procesal que yo no perdería de vista: una vez abierto el traslado, no se suelen admitir nuevas partidas para “completar” la tasación. Si algo no se presentó a tiempo, el derecho a reclamarlo puede sobrevivir, pero ya no siempre dentro de ese incidente concreto.

Y precisamente porque el margen de maniobra se estrecha, merece la pena saber cuándo se puede discutir la tasación y cómo se hace bien.

Cuándo puede impugnarse y con qué argumentos

La impugnación es el momento de corregir excesos, partidas indebidas o errores de cálculo. No es una protesta genérica: hay que señalar con precisión qué minuta o qué gasto se cuestiona y por qué. Cuando veo una impugnación bien hecha, normalmente está apoyada en dos ideas muy concretas: esto no debía incluirse o esto es excesivo para la cuantía y el trabajo real.

El plazo ordinario para impugnar es de 10 días desde el traslado. Si el problema es que los honorarios del abogado parecen excesivos, la discusión no se resuelve a ojo: el LAJ da audiencia al letrado afectado y, si no acepta la reducción, puede recabarse informe del Colegio. Esa parte del trámite es importante porque no basta con decir “me parece caro”; hay que demostrar que el importe no encaja con el proceso y su cuantía.

También hay una excepción muy útil de recordar: si el demandado se allana antes de contestar, lo normal es que no haya costas, salvo mala fe. Y la ley presume mala fe, entre otros casos, si antes de la demanda hubo un requerimiento fehaciente y justificado de pago, o si ya se había iniciado mediación o conciliación. En conflictos de alquiler, ese detalle puede cambiar bastante la factura final.

Con el mecanismo claro, lo más útil es aterrizarlo en números reales. Ahí es donde muchos lectores entienden por fin por qué dos desahucios parecidos terminan con costas muy distintas.

Ejemplos prácticos con alquileres habituales

Yo suelo usar ejemplos simples, porque el cálculo se entiende mejor cuando se ve con cifras reales. En arrendamientos de estudiantes o pisos compartidos pasa algo curioso: la renta mensual no siempre es muy alta, pero la anualidad de renta sigue marcando una base relevante para las costas y para el tercio de honorarios recuperables.

El matiz importante de estos ejemplos es que el tope del tercio se refiere a honorarios de abogado y otros profesionales no sujetos a arancel. Los derechos del procurador van por otro carril, y el IVA se añade según corresponda. Si uno solo mira la minuta bruta, es fácil confundirse; si separa cada bloque, el cálculo se vuelve bastante más limpio.

Y eso me lleva a la última parte, que suele ser la más rentable para quien quiere evitar sorpresas: cómo preparar bien el expediente antes de pedir la tasación.

Lo que yo dejaría preparado antes de cerrar el conflicto

Si tuviera que resumir la diferencia entre una tasación discutible y una tasación sólida, diría esto: la primera nace de papeles sueltos; la segunda, de un expediente ordenado desde el principio. No hace falta sobreactuar, pero sí dejar todo preparado para que el juzgado vea claro qué se reclama y por qué.

• Contrato de arrendamiento y anexos, para fijar la renta y la relación jurídica.
• Relación de mensualidades impagadas, con fechas y importes concretos.
• Requerimientos fehacientes de pago, si existieron, porque pueden influir en la condena en costas.
• Minutas detalladas de abogado y procurador, mejor si están separadas por actuaciones.
• Justificantes de pago de peritos, depósitos, copias o publicaciones.
• Separación clara entre deuda principal, costas y posibles daños o suministros, para no mezclar conceptos.

La idea no es inflar la reclamación, sino hacerla defendible. En un desahucio por impago de alquiler, la tasación de costas funciona mejor cuando el expediente cuenta una historia limpia: qué se debía, qué se litigó, qué gasto fue necesario y qué parte de ese gasto la ley permite recuperar. Si se trabaja así desde el inicio, el resultado suele ser más previsible y, sobre todo, más fácil de sostener si la otra parte decide discutirlo.