Cuando se acerca el final de un contrato de alquiler, la duda suele ser inmediata: ¿puede el propietario darlo por terminado o el inquilino tiene derecho a seguir viviendo en la vivienda? El artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos responde a esa situación y regula la prórroga del contrato después del periodo mínimo obligatorio. Explico qué plazos se aplican, cómo funcionan los preavisos, qué excepciones existen y qué deben revisar especialmente los estudiantes que alquilan durante el curso.
La prórroga depende del plazo cumplido y de los avisos enviados
- Hasta 5 o 7 años, el contrato puede seguir por la prórroga obligatoria del artículo 9 de la LAU.
- Después, el artículo 10 permite una prórroga anual de hasta 3 años más.
- El propietario debe avisar con 4 meses y el inquilino con 2 meses para evitar la renovación en la fecha principal.
- El arrendatario puede rechazar cada nueva anualidad avisando con 1 mes de antelación.
- En 2026 existen también prórrogas extraordinarias para situaciones de vulnerabilidad, zonas tensionadas y determinados contratos vigentes.
Qué regula realmente el artículo 10 de la LAU
Esta norma entra en juego cuando ya ha terminado el periodo mínimo de duración protegido por el artículo 9. En los contratos de vivienda habitual firmados bajo el régimen actual, ese periodo suele ser de 5 años si el arrendador es una persona física y de 7 años si es una empresa o persona jurídica.
Una vez alcanzado ese plazo, si ninguna de las partes comunica correctamente que no quiere continuar, el contrato se prorroga por anualidades hasta un máximo de 3 años adicionales. No es necesario firmar un contrato nuevo para que opere esta prórroga. En mi opinión, este es el punto que más confusión genera: una prórroga legal no equivale a una renovación negociada desde cero.
Durante la prórroga siguen vigentes las condiciones del contrato original. Eso incluye el destino de la vivienda, las obligaciones de mantenimiento, las garantías pactadas y la cláusula de actualización de la renta, siempre dentro de los límites que establezca la normativa aplicable.
No todos los alquileres entran en esta regla
El artículo 10 está pensado para el arrendamiento de vivienda habitual. Un contrato de temporada para pasar unos meses de curso académico, un alquiler de una habitación o un arrendamiento para uso distinto de vivienda puede tener otro régimen jurídico.
Por eso no basta con mirar el título del documento. Hay que comprobar el uso real del inmueble, la duración pactada y la finalidad del alquiler. En los contratos de estudiantes, este análisis es especialmente importante porque algunos se presentan como alquileres temporales y no como vivienda habitual.
Cómo funcionan los plazos y los preavisos
El artículo 10 establece plazos distintos para propietario e inquilino. El arrendador dispone de más tiempo para comunicar la no renovación porque su aviso debe llegar con al menos 4 meses de antelación. El arrendatario debe avisar con 2 meses si quiere impedir la prórroga en el vencimiento del periodo principal.
| Situación | Plazo de aviso | Consecuencia |
|---|---|---|
| El propietario no quiere renovar al terminar los 5 o 7 años | 4 meses | El contrato puede prorrogarse si no avisa a tiempo |
| El inquilino no quiere continuar al terminar los 5 o 7 años | 2 meses | Evita que comience la prórroga anual |
| El inquilino no quiere seguir durante una de las anualidades prorrogadas | 1 mes | Puede evitar la siguiente anualidad |
Por ejemplo, si un contrato termina el 30 de septiembre, el propietario debería comunicar la no renovación antes del 30 de mayo. El inquilino, por su parte, debería hacerlo antes del 30 de julio para evitar la prórroga en esa fecha. Yo recomiendo no apurar el último día y enviar la comunicación con margen suficiente para conservar una prueba clara de recepción.
La ley no obliga siempre a utilizar un burofax, pero es la opción más segura cuando existe desacuerdo. También pueden servir otros medios que acrediten el contenido y la recepción, aunque un simple mensaje de WhatsApp puede ser insuficiente si después se discute cuándo se envió o qué se comunicó exactamente.
Qué prórrogas extraordinarias pueden aplicarse
Además de la prórroga anual ordinaria, el artículo 10 contempla dos mecanismos extraordinarios incorporados para proteger determinadas situaciones. No se aplican automáticamente a cualquier inquilino, por lo que conviene distinguir bien sus requisitos.
Vulnerabilidad y arrendador gran tenedor
Cuando termina la prórroga obligatoria del artículo 9 o la prórroga ordinaria del artículo 10.1, el arrendatario puede solicitar una prórroga extraordinaria de hasta 1 año si acredita una situación de vulnerabilidad social y económica.
La acreditación debe basarse en un informe o certificado de los servicios sociales, emitido durante el último año. La aceptación es obligatoria cuando el arrendador es un gran tenedor de vivienda, salvo que las partes hayan firmado un nuevo contrato.
Si el propietario no es gran tenedor, la solicitud no produce necesariamente el mismo efecto obligatorio. En ese caso, conviene negociar y dejar por escrito cualquier acuerdo, especialmente si el estudiante necesita terminar el curso o encontrar una alternativa habitacional.
Viviendas situadas en zonas tensionadas
Si la vivienda está dentro de una zona de mercado residencial tensionado y la declaración sigue vigente, el inquilino puede solicitar prórrogas anuales de hasta 3 años. Durante ese tiempo se mantienen, en principio, los términos y condiciones del contrato vigente.
El arrendador debe aceptar esta prórroga salvo que exista un acuerdo distinto, se firme un nuevo contrato sujeto a los límites de renta aplicables o haya comunicado correctamente que necesita ocupar la vivienda para sí o para determinados familiares. La declaración de zona tensionada debe comprobarse para el municipio concreto, porque no se aplica por igual en todo el territorio español.
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La medida extraordinaria vigente en 2026
En 2026 también existe una medida temporal para determinados contratos de vivienda habitual que estaban vigentes cuando entró en vigor el Real Decreto-ley 8/2026 y cuyo periodo obligatorio o de prórroga termina antes del 31 de diciembre de 2027.
Previa solicitud del inquilino, puede aplicarse una prórroga anual de hasta 2 años adicionales, manteniendo las condiciones del contrato. El propietario debe aceptarla salvo que haya un acuerdo diferente, se firme un nuevo contrato, se pacte una renta inferior o se haya comunicado correctamente la necesidad de ocupar la vivienda. Si también procede la prórroga de una zona tensionada, esta última tiene preferencia.
Esta medida no debe confundirse con el artículo 10.1. Tiene un ámbito temporal y unos requisitos propios. Por eso, antes de solicitarla, yo comprobaría la fecha de entrada en vigor del contrato, la fecha exacta de vencimiento y el tipo de prórroga que ya se ha aplicado.
Cómo comunicar la no renovación o solicitar la prórroga
La comunicación debe identificar a las partes, la vivienda y el contrato. También debe indicar con claridad si se trata de una voluntad de no renovar o de una solicitud de prórroga extraordinaria. Mezclar ambas cosas puede generar discusiones innecesarias.
- Revisa la fecha de firma, la fecha de entrega de la vivienda y la duración pactada.
- Calcula cuándo termina el periodo de 5 o 7 años y si ya se ha iniciado alguna anualidad de prórroga.
- Comprueba si el arrendador es una persona física, una empresa o un gran tenedor.
- Verifica si el inmueble se encuentra en una zona de mercado residencial tensionado.
- Envía la comunicación por un medio que permita probar el contenido y la recepción.
- Conserva el contrato, los recibos, las comunicaciones y cualquier certificado de servicios sociales.
Un error frecuente consiste en enviar un mensaje diciendo simplemente “me voy al terminar el contrato”. Esa frase puede ser ambigua si no incluye la fecha exacta de salida y la voluntad expresa de no renovar. Otro fallo habitual es contar el plazo desde el último pago en lugar de hacerlo desde la fecha de inicio o desde la puesta a disposición de la vivienda.
También conviene separar la prórroga de la actualización de la renta. Que el contrato continúe no permite al propietario imponer sin más un precio de mercado. En 2026, además, las actualizaciones anuales de determinados contratos están sujetas a la limitación extraordinaria del 2 % hasta el 31 de diciembre de 2027, con reglas específicas según exista o no pacto y según el propietario sea gran tenedor.
Qué cambia para los estudiantes que alquilan durante el curso
Para un estudiante, la primera pregunta no debería ser cuánto dura el contrato, sino qué tipo de arrendamiento ha firmado. Si la vivienda es su residencia habitual y el contrato está sometido a la LAU, pueden entrar en juego las prórrogas legales. Si solo ocupa el inmueble durante un semestre o un curso con finalidad temporal, el resultado puede ser distinto.
También es importante revisar si se alquila una vivienda completa o solo una habitación. En este último caso, la protección puede depender mucho más de lo pactado y de las normas civiles aplicables. No asumiría que la mención a la LAU en una cláusula resuelve por sí sola la cuestión.
En la práctica, recomiendo anotar en un calendario tres fechas: el vencimiento del contrato, el último día para que el propietario comunique la no renovación y el último día para que el inquilino lo haga. Esa sencilla previsión evita perder un plazo y ayuda a organizar la búsqueda de alojamiento para el siguiente curso.
La comprobación decisiva antes de dejar pasar el vencimiento
La idea esencial es sencilla: tras los 5 o 7 años de duración mínima, el contrato puede continuar año a año durante un máximo de 3 años si nadie comunica a tiempo su voluntad de terminarlo. El silencio no siempre equivale a una renovación indefinida, pero sí puede activar una prórroga legal con efectos importantes.
Antes de firmar una salida o aceptar un nuevo contrato, revisaría la fecha de firma, la finalidad del alquiler, los preavisos, la situación del propietario y la posible aplicación de una prórroga extraordinaria vigente en 2026. Una revisión ordenada suele evitar el problema más caro de todos, descubrir demasiado tarde que el contrato ya se había prorrogado o que se dejó pasar el plazo para solicitar protección.
