Cuando una persona ocupa una vivienda sin contrato, sin pagar renta y sin un derecho que justifique su permanencia, el propietario necesita actuar con rapidez, pero también con precisión. La vía conocida como desahucio por precario permite pedir judicialmente la recuperación de la posesión, aunque sus requisitos, plazos, costes y posibles suspensiones dependen de cada caso.
La recuperación de una vivienda depende sobre todo de probar quién tiene derecho a poseerla
- Qué es: un procedimiento civil para recuperar un inmueble ocupado sin título suficiente ni contraprestación.
- Quién puede iniciarlo: el propietario, usufructuario o cualquier persona con derecho legítimo a poseer la finca.
- Cómo se tramita: mediante juicio verbal, normalmente con abogado y procurador.
- Qué debe probarse: el derecho del demandante y la ausencia de un título válido del ocupante.
- Plazo de contestación: el demandado suele disponer de 10 días hábiles desde la notificación judicial.
- Precaución esencial: cambiar la cerradura, cortar suministros o entrar por la fuerza puede generar responsabilidades.
Qué protege realmente esta vía judicial
El precario aparece cuando alguien disfruta de un inmueble sin pagar renta y sin un título jurídico que pueda oponerse al propietario. Puede tratarse de una cesión gratuita que el titular decide terminar, de un familiar que continúa viviendo en la vivienda sin autorización actual o de una ocupación que comenzó sin permiso.
La Ley de Enjuiciamiento Civil sitúa este procedimiento en el artículo 250.1.2.º y lo tramita como juicio verbal. No hace falta demostrar necesariamente que existió un contrato previo. Lo decisivo es que el demandante tenga derecho a poseer y que la persona que ocupa no pueda acreditar una causa válida para permanecer.
Yo suelo separar tres situaciones que se confunden con facilidad. La primera es la cesión gratuita tolerada y posteriormente revocada. La segunda es la ocupación sin título desde el inicio. La tercera es la permanencia de quien sí tuvo un contrato, pero cuyo problema real es el impago o la finalización del arrendamiento. Solo las dos primeras encajan normalmente en esta vía.
Cuándo procede y cuándo conviene utilizar otro procedimiento
La elección del procedimiento es una de las decisiones más importantes. Presentar una demanda correcta por el cauce equivocado puede retrasar la recuperación de la vivienda y aumentar los gastos del conflicto.
| Situación | Vía habitual | Qué debe acreditarse |
|---|---|---|
| Ocupación sin contrato ni autorización vigente | Juicio verbal por precario | Derecho del demandante a poseer y falta de título del ocupante |
| Impago de mensualidades | Desahucio por falta de pago | Contrato, deuda y requerimientos correspondientes |
| Contrato terminado | Desahucio por expiración del plazo | Existencia del contrato y correcta comunicación de su finalización |
| Entrada reciente en una vivienda y recuperación posesoria rápida | Tutela sumaria de la posesión, cuando se cumplan sus requisitos | Posesión previa y despojo reciente |
La llamada vía rápida frente a ocupaciones ilegales no sustituye automáticamente al juicio de precario. Su aplicación depende de quién demanda, del tipo de inmueble y de las condiciones previstas en la ley. Por eso, no basta con calificar a alguien como “okupa” para saber qué demanda corresponde.
También hay casos delicados, como los conflictos entre coherederos, copropietarios o antiguos convivientes. Si el ocupante presenta un contrato, un usufructo, un derecho de uso o un acuerdo familiar discutible, el juzgado puede tener que analizar ese título. El procedimiento sigue pudiendo ser adecuado, pero el resultado dependerá mucho de la prueba disponible.
Qué debe preparar el propietario antes de demandar
Una demanda sólida empieza bastante antes de llegar al juzgado. El propietario debe reunir documentos que permitan responder a dos preguntas sencillas: por qué puede reclamar la posesión y por qué la otra persona ya no puede conservarla.
- Escritura de propiedad, nota simple registral o documento que acredite el derecho a poseer.
- Documentos de herencia, usufructo, adjudicación o representación, si el titular no es el único propietario.
- Mensajes, correos o burofaxes en los que se solicite la entrega voluntaria del inmueble.
- Pruebas de que no existe contrato de alquiler vigente ni pagos periódicos aceptados como renta.
- Fotografías, actas notariales u otros documentos que identifiquen el estado y la ocupación de la vivienda.
- Justificante del intento de negociación previa exigido por la normativa procesal actual, salvo que concurra una excepción.
Desde la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025, en los asuntos civiles se exige con carácter general intentar antes un medio adecuado de solución de controversias. En un caso de ocupación, puede consistir en una negociación directa, una comunicación formal entre abogados, una conciliación o una mediación. Si no hay acuerdo, es importante conservar la prueba del intento y de su resultado.
La comunicación previa no convierte al ocupante en arrendatario ni obliga al propietario a negociar indefinidamente. Su finalidad práctica es dejar constancia de que se pidió la salida, se explicó la razón y se ofreció una oportunidad razonable para resolver el conflicto sin juicio.
Cómo se desarrolla el procedimiento y cuánto puede tardar
La demanda se presenta ante el juzgado de primera instancia competente, normalmente el del lugar donde se encuentra el inmueble. En la práctica, este tipo de acción suele tramitarse con abogado y procurador, aunque la obligación concreta puede depender de las circunstancias procesales y de la cuantía.
- Se prepara y presenta la demanda con los documentos que prueban el derecho a poseer.
- El juzgado admite la demanda y la notifica a la persona ocupante.
- El demandado dispone normalmente de 10 días hábiles para contestar y oponerse.
- Si existen hechos controvertidos, se celebra una vista para practicar prueba y escuchar a las partes.
- El juzgado dicta sentencia y fija, cuando corresponda, la fecha y hora del lanzamiento.
- Si la resolución no se cumple voluntariamente, se ejecuta el lanzamiento con intervención judicial.
No existe un plazo único para todo el proceso. La duración depende de la carga del juzgado, de si hay oposición, de la necesidad de celebrar vista y de los recursos. Como referencia práctica, un asunto sencillo puede resolverse en varios meses, mientras que una oposición basada en un supuesto contrato, una herencia o una situación de vulnerabilidad puede alargarlo considerablemente.
La sentencia puede recurrirse dentro del plazo procesal correspondiente, que habitualmente es de 20 días hábiles. El propietario debe prever también los honorarios profesionales, posibles gastos de notificación y una eventual condena en costas. Yo recomiendo pedir un presupuesto por fases, porque el importe cambia mucho si hay acuerdo, vista, recurso o ejecución.
Qué puede alegar la persona ocupante
La oposición no se resuelve simplemente afirmando que se vive allí desde hace mucho tiempo. El ocupante necesita mostrar un título que justifique la posesión o cuestionar de forma eficaz el derecho del demandante.
Entre las alegaciones más habituales aparecen un contrato verbal de alquiler, una autorización familiar, un derecho de uso derivado de una separación, un usufructo, una compraventa no formalizada o una cesión que el propietario no habría revocado correctamente. La fuerza de cada argumento dependerá de los documentos, los mensajes, los pagos y la conducta mantenida por ambas partes.
La antigüedad de la ocupación, por sí sola, no convierte al ocupante en propietario ni crea automáticamente un alquiler. Tampoco basta con estar empadronado en la vivienda. El padrón acredita normalmente un domicilio administrativo, pero no demuestra por sí mismo un derecho civil a poseer.
Otro error frecuente consiste en pensar que cualquier duda compleja obliga al juzgado a rechazar este procedimiento. El juicio verbal de precario tiene carácter plenario, por lo que puede analizar el título posesorio alegado y resolver quién tiene derecho a poseer. Si el conflicto exige discutir cuestiones distintas, como una partición hereditaria completa, el caso puede requerir acciones adicionales.
Vulnerabilidad, servicios sociales y límites de la recuperación
La existencia de vulnerabilidad no convierte en válido un título que no existe, pero puede influir en el momento y la forma del lanzamiento. Cuando se fija una fecha para desalojar una vivienda, el juzgado puede comunicar la situación a los servicios públicos competentes para que valoren las necesidades sociales del hogar.
La suspensión ordinaria vinculada a esa valoración puede alcanzar hasta 2 meses si el demandante es una persona física y hasta 4 meses si es una persona jurídica, según las condiciones legales aplicables. No es una suspensión automática ni depende únicamente de declarar que se tienen dificultades económicas. Debe acreditarse la situación y seguirse el trámite judicial.
En 2026 conviene ser especialmente prudente con las noticias sobre moratorias. El Real Decreto-ley 2/2026, que pretendía ampliar determinadas suspensiones para hogares vulnerables, fue derogado por el Congreso el 26 de febrero de 2026. Por tanto, no debe darse por hecho que existe una prohibición general de lanzamiento hasta final de año. La situación concreta debe revisarse con la normativa vigente y con el juzgado.
Si hay menores, personas dependientes, discapacidad, violencia de género o riesgo de exclusión, resulta sensato contactar cuanto antes con los servicios sociales municipales y con el turno de oficio. Para el propietario, informar correctamente de estas circunstancias también ayuda a evitar retrasos y a cumplir las obligaciones procesales.
Errores que pueden complicar un desalojo
El primer error es actuar por cuenta propia. Cambiar la cerradura, retirar pertenencias, cortar el agua o la electricidad o entrar en la vivienda sin autorización judicial puede abrir un conflicto penal o civil. La recuperación debe hacerse por vías legales, aunque la ocupación parezca claramente injusta.
El segundo error es aceptar pagos periódicos sin dejar claro su concepto. Si el propietario recibe dinero y lo identifica como “alquiler”, el ocupante podría intentar demostrar la existencia de una relación arrendaticia. Conviene documentar cualquier pago como indemnización, gastos o acuerdo temporal, siempre que esa sea realmente su naturaleza.
También perjudica presentar documentos incompletos. Una nota simple demuestra la titularidad registral, pero no siempre explica por qué otra persona tuvo acceso a la vivienda ni cuándo terminó una autorización. Mensajes, burofaxes, acuerdos familiares y pruebas de la revocación pueden ser determinantes.
Por último, no recomiendo confiar en promesas informales de salida. Si existe un acuerdo, debe fijar una fecha concreta, la entrega de llaves, el estado del inmueble y las consecuencias de incumplir. Un pacto claro puede ahorrar meses de litigio, pero un acuerdo ambiguo suele aplazar el problema.
La decisión práctica depende de tres documentos y una actuación rápida
Antes de iniciar cualquier paso, yo revisaría tres elementos. Primero, el documento que prueba quién tiene derecho a poseer. Segundo, cualquier prueba del permiso, contrato o relación que permitió entrar en la vivienda. Tercero, la comunicación formal que demuestra que esa situación terminó o que nunca existió un título válido.
A partir de ahí, hay que escoger el procedimiento adecuado, intentar la negociación previa cuando sea exigible y evitar medidas de presión por cuenta propia. La rapidez ayuda, pero la coherencia documental suele marcar más diferencia que la urgencia.
Si el caso afecta a estudiantes, familiares o antiguos compañeros de piso, conviene conservar desde el principio contratos, transferencias, conversaciones y recibos. Una carpeta ordenada con fechas puede aclarar en pocos minutos lo que, sin pruebas, se convierte en meses de discusión judicial.
