Lo que conviene tener claro antes de mover ficha
- Un desahucio por impago suele exigir una inversión inicial que, en un caso estándar, ronda entre 900 y 1.300 euros.
- Abogado y procurador son los dos costes principales; el burofax previo suele ser el primer desembolso útil.
- Si actúas como persona física, normalmente no pagas tasa judicial civil; si demanda una empresa, conviene revisarlo.
- El inquilino puede enervar el desahucio una vez, salvo que el requerimiento fehaciente se haya hecho correctamente y con antelación suficiente.
- Las costas pueden recuperarse en parte si el juez las impone al arrendatario, pero no conviene contarlo como dinero seguro ni rápido.
- En pisos de estudiantes, esperar demasiado suele salir más caro que negociar pronto y dejar todo por escrito.
Qué estás pagando realmente cuando empiezas el proceso
Yo separo este gasto en tres bloques: tramitación legal, gastos accesorios y coste del tiempo perdido. El último no aparece en una factura, pero suele ser el más doloroso, porque cada mes sin cobrar añade deuda, tensión y, a veces, arreglos posteriores.
| Partida | Coste orientativo | Cuándo aparece | Comentario práctico |
|---|---|---|---|
| Burofax con requerimiento de pago | 20-40 euros | Antes de la demanda | Sirve para reclamar la deuda de forma fehaciente y, bien hecho, puede impedir que el inquilino gane tiempo con una enervación posterior. |
| Abogado | 400-1.500 euros; media habitual cercana a 700-800 euros más IVA | Desde el inicio del procedimiento | Es la partida que más pesa en el presupuesto inicial. Si además se reclama la deuda, algunos despachos añaden un extra sobre lo recuperado. |
| Procurador | Unos 300 euros más IVA | Cuando se presenta la demanda | En desahucios por impago su intervención suele ser necesaria y sus aranceles están más encauzados que los honorarios del abogado. |
| Tasa judicial | 0 euros para personas físicas; variable para personas jurídicas | Al presentar la demanda, si procede | Si eres propietario particular, lo normal es que no tengas que pagarla. Si demanda una sociedad, hay que revisarlo con calma. |
| Cerrajero | Alrededor de 140 euros | Si no entrega las llaves o hay que cambiar la cerradura | No siempre hace falta, pero cuando hace falta suele ser un gasto inevitable. |
| Daños y reparaciones | Variable | Al recuperar la vivienda | A veces esto cuesta más que el propio procedimiento. Yo no lo metería en el presupuesto del desahucio, sino en el coste total del conflicto. |
La clave es no confundir deuda de alquiler con coste del desahucio: son cosas distintas y, en la práctica, se te pueden acumular las dos. Con ese mapa de gasto, lo siguiente es entender por qué la vía legal en España no va de “echarlo” sin más, sino de seguir un procedimiento muy concreto.
Cómo funciona el procedimiento en España
La LAU, recogida en el BOE, permite resolver el contrato por falta de pago de la renta o de cantidades asumidas por el arrendatario. Eso significa que una sola mensualidad impagada ya puede activar la vía de resolución, aunque otra cosa distinta sea lo que tardes en recuperar la posesión.
- Primer requerimiento fehaciente. Lo habitual es enviar un burofax con certificación de contenido y acuse de recibo. No es un formalismo decorativo: sirve para dejar constancia de la deuda y del plazo concedido para pagar.
- Demanda de desahucio. Si no hay pago, se presenta la demanda ante el juzgado competente del lugar donde está la finca. Aquí ya entran abogado y procurador.
- Admisión y notificación. El juzgado dicta decreto de admisión y fija fechas. En muchos casos, el inquilino dispone de 10 días hábiles para oponerse y de 3 días para pedir asistencia jurídica gratuita.
- Oposición o allanamiento. Si el inquilino discute la deuda, el asunto se alarga. Si se allana y paga, el procedimiento puede cerrarse antes.
- Lanzamiento. Es el momento en que se recupera la posesión si no hubo pago válido ni salida voluntaria.
Hay un matiz importante que mucha gente pasa por alto: la enervación. Dicho en sencillo, el inquilino puede frenar el desahucio pagando todo lo debido dentro del plazo legal, pero solo una vez y no siempre. Si el arrendador ya requirió de pago de forma fehaciente con al menos 30 días de antelación a la demanda y no hubo pago, esa salida queda cerrada. En otras palabras: un burofax bien hecho no solo informa, también protege tu posición procesal.
Yo no llamaría “exprés” a este proceso sin matices. Puede ir rápido si la documentación está bien preparada y el juzgado no se atasca, pero el tiempo real depende mucho de la carga judicial y de si el arrendatario se opone. Esa diferencia de tiempos explica por qué la misma reclamación puede costar bastante más de lo que parece al principio.
Cuánto suele salir en la práctica en 2026
Si cruzo los importes habituales del mercado con lo que veo en procedimientos simples, mi estimación práctica es esta: un desahucio ordinario de un propietario particular suele moverse alrededor de los 1.000-1.500 euros si todo va normal y no hay daños graves. Idealista sitúa el coste medio en torno a 1.140 euros cuando sumas abogado, procurador y cerrajero, así que esa cifra encaja bastante bien con un caso medio.
| Escenario | Gasto orientativo | Qué suele incluir |
|---|---|---|
| Salida extrajudicial bien resuelta | 20-150 euros | Burofax, negociación y, en el mejor de los casos, entrega rápida de llaves. |
| Desahucio estándar de un particular | 900-1.300 euros | Abogado, procurador, burofax y posibles notificaciones. |
| Desahucio con cerrajero y pequeñas incidencias | 1.200-1.600 euros | Lo anterior más cambio de cerradura y gestiones extra. |
| Desahucio con reclamación de deuda y daños | 1.500-2.000 euros o más | Más trabajo jurídico, más documentación y, a veces, peritaje o reparaciones. |
Ahora bien, hay un detalle técnico que influye en el presupuesto y que no conviene ignorar: en algunos supuestos la cuantía procesal se calcula sobre una anualidad de renta. Eso no significa que vayas a pagar un año entero de alquiler, pero sí que ciertos honorarios ligados a la cuantía pueden encarecerse aunque debas solo unas pocas mensualidades. Yo siempre aviso de esto porque es una de las sorpresas más frecuentes cuando el presupuesto “parecía pequeño”.
Si el casero es una empresa o un gran tenedor, el cálculo puede moverse algo más porque cambia la fiscalidad procesal y, en ocasiones, la forma de gestionar el expediente. En un piso de estudiantes esto se nota especialmente: a veces hay varios firmantes, avales mal redactados o pagos compartidos entre compañeros, y ese desorden hace que el conflicto sea más caro de gestionar que el impago en sí. Con eso en mente, toca ver qué factores disparan el coste de verdad.
Qué hace subir la factura más de lo que parece
El problema casi nunca es solo el impago. Lo que encarece el asunto es la combinación de tiempo, resistencia y mala documentación. Si fallas en uno de esos tres puntos, el proceso deja de ser una reclamación ordenada y se convierte en una secuencia de retrasos.
- Esperar demasiado. Cada mes que pasa suma deuda y empeora la posición de negociación.
- Enviar un aviso mal redactado. Si el requerimiento no deja clara la deuda y el plazo, pierde fuerza jurídica.
- No guardar pruebas. Contrato, ingresos bancarios, mensajes y recibos deben estar listos desde el primer momento.
- Acumular demasiadas reclamaciones a la vez. A veces conviene separar qué pides y cuándo lo pides para no complicar el expediente.
- Chocar con una oposición del inquilino. Si discute la deuda, el calendario se alarga y el coste sube.
- No prever daños de salida. Una cerradura cambiada, una vivienda sucia o desperfectos menores pueden añadir más gasto del que parece.
En mi experiencia, el error más caro es psicologizar el impago y esperar a que “se arregle solo”. En alquileres de estudiantes esto pasa mucho: el propietario espera al final del curso, el inquilino deja pasar semanas, y cuando por fin se actúa ya hay varias mensualidades acumuladas. La diferencia entre actuar en la primera deuda y actuar dos meses después no es teórica: se ve directamente en el presupuesto final.
También hay un matiz legal que conviene no perder de vista: si el proceso termina con condena en costas, parte del gasto puede trasladarse al inquilino moroso. Pero eso no elimina el desembolso inicial ni garantiza que lo recuperes rápido. Por eso, cuando hago números, nunca cuento con que el pleito “sale gratis”; como mucho, puede salir parcialmente compensado si todo va bien.
Cómo bajar la factura sin hacer una chapuza legal
La forma más barata de ganar un desahucio es llegar al juzgado con el expediente bien armado y lo menos discutible posible. Yo aplicaría estas cuatro reglas:
- Requerir pronto y por escrito. Un burofax claro, con deuda desglosada y plazo de pago, suele ahorrar meses después.
- Guardar una carpeta probatoria completa. Contrato, justificantes bancarios, comunicaciones y recibos de suministros deben estar listos antes de demandar.
- No improvisar la reclamación. Si además del desalojo quieres cobrar rentas, lo ideal es decidir desde el principio qué cantidades vas a pedir y con qué pruebas.
- Dejar cerrado el final. Si el inquilino entrega llaves o llega a un acuerdo, que quede por escrito y con fecha, para evitar discusiones posteriores.
Si vas a alquilar otra vez, sobre todo en zonas universitarias, yo sí valoraría un seguro de impago o una revisión más seria del perfil del arrendatario. No porque evite todos los conflictos, sino porque reduce el impacto económico cuando algo falla. En un mercado con rotación alta, esa prevención suele salir más barata que corregir un mal contrato meses después.
También ayuda mucho una cosa muy simple: no mezclar conversación informal con prueba jurídica. Un mensaje de WhatsApp puede servir como apoyo, pero no sustituye un requerimiento bien hecho. Cuanto más limpio esté el expediente, menos dinero se te va en vueltas innecesarias con el abogado y menos dependes de la memoria de nadie.
La cifra razonable que yo tendría preparada
Si tuviera que reservar una cifra práctica para un caso normal de impago en España, yo partiría de 1.000 a 1.500 euros para un desahucio sencillo de propietario particular, sin contar la deuda acumulada ni las reparaciones. Si hay cerrajero, oposición del inquilino o daños al salir, subiría esa previsión sin dudar.
La respuesta útil, al final, no es solo cuánto cuesta sacar al inquilino, sino cuánto te cuesta no actuar. En una vivienda de estudiantes, ese retraso se traduce muy rápido en más deuda, más desgaste y más trabajo pendiente. Si documentas bien, mueves el requerimiento a tiempo y no confundes negociación con pasividad, el proceso deja de ser una fuga de dinero y se convierte en una reclamación ordenada y controlable.
