Al llegar al quinto año de un alquiler de vivienda habitual, muchas personas creen que deben firmar un contrato completamente nuevo. No siempre es así: en numerosos casos basta con dejar constancia de la prórroga y revisar únicamente la renta, la duración y las garantías. Aquí explico qué ocurre legalmente, qué documentación conviene reunir y cómo redactar un modelo de prórroga del contrato de alquiler tras 5 años sin dejar cabos sueltos.
La prórroga puede mantener el contrato sin empezar de cero
- Prórroga tácita: si nadie comunica la no renovación en plazo, el contrato puede prolongarse por anualidades hasta tres años.
- Preavisos: el arrendador debe avisar con cuatro meses y el inquilino con dos meses.
- Documento recomendado: un anexo firmado recoge la nueva fecha y evita discusiones sobre las condiciones.
- Renta: no puede modificarse arbitrariamente; debe respetar el contrato y los límites legales aplicables.
- Situaciones especiales: las zonas tensionadas y determinadas prórrogas extraordinarias tienen reglas propias.
Qué ocurre cuando termina el quinto año
En los contratos de vivienda habitual firmados bajo el régimen actual de la LAU, la duración mínima garantizada es de cinco años cuando el arrendador es una persona física y de siete años cuando es una persona jurídica. Si el contrato inicial era más corto, se prorroga anualmente hasta alcanzar ese mínimo, salvo que el inquilino comunique que no desea continuar.
Una vez cumplido ese periodo, entra en juego la llamada prórroga tácita. Si ninguna de las partes comunica la voluntad de terminar, el contrato se prolonga por años completos hasta un máximo de tres años adicionales. No hace falta firmar un contrato nuevo para que esta continuidad sea válida.
Los plazos de aviso son importantes. El propietario debe comunicar la no renovación con una antelación mínima de cuatro meses, mientras que el inquilino debe hacerlo con al menos dos meses. Durante cualquiera de las anualidades prorrogadas, el arrendatario puede evitar la siguiente renovación avisando con un mes de antelación a la fecha de vencimiento.
| Situación | Plazo aplicable | Consecuencia |
|---|---|---|
| Arrendador persona física | 5 años mínimos | Después puede comenzar la prórroga anual de hasta 3 años |
| Arrendador persona jurídica | 7 años mínimos | La prórroga posterior se analiza al terminar ese periodo |
| Aviso del arrendador | 4 meses | Puede impedir la renovación si cumple las condiciones legales |
| Aviso del inquilino | 2 meses al finalizar el periodo principal | Comunica que no desea continuar |
Mi recomendación es no esperar al último momento. Aunque la prórroga pueda producirse automáticamente, un documento firmado por ambas partes deja claro que el alquiler continúa, cuál es su nueva fecha de vencimiento y qué renta se está pagando.
Qué debe incluir el modelo de prórroga
El documento no necesita ser largo, pero sí debe identificar correctamente el contrato original. Lo esencial es que no parezca una negociación ambigua ni contradiga las condiciones que siguen vigentes. En la práctica, los problemas suelen aparecer por omitir la fecha exacta, modificar la renta sin explicar el motivo o no mencionar qué ocurre con la fianza.
Datos imprescindibles
- Nombre completo, DNI o NIE y domicilio de arrendador e inquilino.
- Dirección completa de la vivienda alquilada.
- Fecha del contrato original y referencia a sus cláusulas.
- Fecha de inicio y finalización de la prórroga.
- Importe mensual de la renta y forma de pago.
- Distribución de gastos, suministros y reparaciones.
- Situación de la fianza y de cualquier garantía adicional.
- Fecha, lugar y firma de todas las partes.
Si nada cambia, conviene escribir expresamente que el resto de las cláusulas del contrato original permanece vigente. Así no es necesario copiar de nuevo todo el contrato y se reduce el riesgo de introducir contradicciones.
Prórroga o contrato nuevo
Una prórroga mantiene la relación contractual existente. Un contrato nuevo, en cambio, puede modificar la renta, las garantías, los gastos o incluso el régimen jurídico aplicable. No son documentos equivalentes, aunque a veces se utilicen como si lo fueran.
| Opción | Cuándo encaja mejor | Qué revisar |
|---|---|---|
| Anexo de prórroga | Las partes quieren continuar con las mismas condiciones | Fechas, renta actualizada, fianza y cláusulas vigentes |
| Contrato nuevo | Se modifica de forma importante la relación | Renta, límites de zonas tensionadas, garantías y gastos |
| Prórroga tácita | Nadie comunica la finalización y no se firma un documento | Fechas de vencimiento y pruebas de pago |
Modelo de prórroga del contrato de alquiler tras 5 años
El siguiente texto sirve como base para una vivienda habitual cuando arrendador e inquilino desean continuar sin sustituir completamente el contrato. Antes de firmarlo, yo comprobaría que el contrato original no tenga un régimen transitorio especial y que la fecha de vencimiento esté bien calculada.
ANEXO DE PRÓRROGA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA
En [localidad], a [fecha].
REUNIDOS, de una parte, D./D.ª [nombre completo del arrendador], con DNI/NIE [número], y de otra, D./D.ª [nombre completo del arrendatario], con DNI/NIE [número].
Ambas partes se reconocen capacidad legal suficiente y
EXPONEN
Que el día [fecha del contrato original] suscribieron un contrato de arrendamiento sobre la vivienda situada en [dirección completa], con una duración inicial de [duración] y una renta mensual de [importe] euros.
Que, llegada la fecha de finalización del periodo anterior, ambas partes desean mantener el arrendamiento.
ACUERDAN
Primero. Prorrogar el contrato de arrendamiento desde el día [fecha de inicio] hasta el día [fecha de finalización], sin perjuicio de las prórrogas que puedan corresponder conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Segundo. Mantener la renta mensual en [importe] euros. Su actualización, si procede, se realizará conforme a la cláusula prevista en el contrato original y a los límites legales aplicables.
Tercero. Mantener vigentes las garantías, la fianza, la distribución de gastos y el resto de las cláusulas del contrato original que no hayan sido modificadas expresamente mediante este anexo.
Cuarto. Las partes declaran que han leído el presente documento, lo aceptan y lo firman por duplicado y a un solo efecto.
Firma del arrendador: ____________________
Firma del arrendatario: ____________________
Si se pacta una renta diferente, hay que sustituir la cláusula segunda por una redacción clara que indique desde qué fecha se aplica el nuevo importe y si la cantidad incluye o no gastos, suministros o servicios. También conviene conservar el contrato original junto con el anexo, nunca destruirlo ni sustituirlo por una versión incompleta.
Qué documentación conviene preparar
Para una simple prórroga no suele ser necesario rehacer todo el expediente del alquiler. Aun así, reunir algunos documentos facilita la firma y sirve como respaldo si aparece una discrepancia más adelante.
- Contrato de arrendamiento original y anexos anteriores.
- Documento de identidad de las partes.
- Justificantes recientes del pago de la renta.
- Comunicaciones sobre la renovación o la actualización de la renta.
- Justificante de la fianza depositada, si se dispone de él.
- Documento que acredite la representación, si firma una agencia o un apoderado.
- Certificado o informe de servicios sociales si se solicita una prórroga extraordinaria por vulnerabilidad.
El propietario no debería exigir una nueva nómina o una nueva fianza solo porque hayan pasado cinco años si ambas partes continúan exactamente con el contrato. Otra cosa es que se firme un contrato nuevo con condiciones distintas o que las partes acuerden actualizar las garantías de forma expresa.
Lee también: Contrato de alquiler temporal - Requisitos y cómo evitar problemas
La renta después de cinco años
La llegada del quinto año no permite subir la renta sin más. Durante la vigencia del contrato, la actualización depende de que exista una cláusula válida y debe respetar el límite legal que corresponda. Además, la nueva cantidad solo puede exigirse desde el mes siguiente a la comunicación escrita de la actualización.
En 2026 también hay que comprobar si resulta aplicable la limitación extraordinaria vigente para determinadas actualizaciones de vivienda. En contratos sujetos a esa medida, el incremento puede quedar limitado al 2 % cuando no existe un nuevo pacto, con reglas específicas según el arrendador sea o no gran tenedor.
Si la vivienda se encuentra en una zona de mercado residencial tensionado y se pretende firmar un contrato nuevo, pueden aplicarse límites adicionales a la renta inicial. Por eso no conviene presentar como simple prórroga lo que en realidad es una sustitución completa del contrato.
Errores que pueden complicar la continuidad del alquiler
El error más habitual es confundir el final de los cinco años con la obligación de marcharse. Si no se ha comunicado correctamente la no renovación, el contrato puede entrar en la prórroga anual prevista por la ley. También es frecuente confundir una comunicación informal por mensaje con una notificación que permita probar su recepción y su fecha.
- No calcular bien el vencimiento porque se toma como referencia la fecha de una transferencia y no la fecha del contrato o de la entrega de la vivienda.
- Firmar un contrato nuevo sin revisarlo, perdiendo condiciones favorables del contrato anterior.
- Aceptar una subida verbal sin dejar constancia del importe y de la fecha de aplicación.
- Ignorar el tipo de arrendador, ya que persona física y persona jurídica tienen periodos mínimos diferentes.
- Olvidar las medidas extraordinarias aplicables a determinadas viviendas habituales y zonas tensionadas.
- No guardar el anexo firmado junto con los recibos y las comunicaciones relevantes.
Para enviar una comunicación importante, prefiero utilizar un medio que deje prueba del contenido y de la entrega, como un burofax o un sistema electrónico con acreditación suficiente. Un correo ordinario puede ser útil para hablar, pero resulta más débil si después hay que demostrar exactamente qué se notificó.
La forma más segura de dejar cerrado el quinto año
Si las condiciones siguen siendo las mismas, el camino más sencillo suele ser firmar un anexo de prórroga con fechas, renta y declaración de vigencia del contrato original. Si se quieren cambiar varias condiciones, conviene estudiar si realmente se está firmando una renovación nueva y revisar los límites de renta que correspondan.
La prórroga tácita puede proteger la continuidad del inquilino, pero no sustituye a una buena documentación. Guardar el contrato, el anexo, los justificantes de pago y las notificaciones en una misma carpeta permite demostrar qué se acordó y evita que una relación de alquiler estable termine convertida en una discusión por una fecha o una cantidad mal escrita.
