Recibir una demanda de desahucio suele generar dos preocupaciones inmediatas: perder la vivienda y asumir una factura que no estaba prevista. Las costas judiciales por desahucio dependen del tipo de procedimiento, de quién gana, de si hubo requerimientos previos y de la situación económica de las partes. Explico qué gastos pueden reclamarse, cuándo se imponen, cómo se calculan y qué pasos debe dar un arrendador o un inquilino desde el primer aviso.
Lo esencial para saber quién paga y cuánto puede recuperar
- La regla general es que quien pierde completamente el juicio puede ser condenado en costas.
- El propietario suele adelantar los gastos de abogado y procurador, aunque después puede reclamar su reembolso.
- No existe un precio único para un desahucio: influyen la provincia, la deuda, la oposición y las actuaciones necesarias.
- El límite habitual para determinados honorarios profesionales es un tercio de la cuantía del proceso, salvo temeridad.
- El inquilino tiene diez días desde el requerimiento judicial para pagar, desalojar u oponerse en los casos de impago.
Cómo funcionan las costas en un desahucio y quién las paga
Las costas son los gastos del proceso que la ley permite repercutir a la parte condenada. No equivalen automáticamente a toda la factura que una persona haya pagado a su abogado. Primero hay que saber qué decide la sentencia o el decreto sobre las costas y después practicar su tasación.
En los procedimientos de desahucio por impago o por finalización del contrato se utiliza, por regla general, el juicio verbal. Aunque la deuda sea inferior a 2.000 euros, la excepción que permite actuar sin abogado y procurador se refiere a los juicios verbales determinados por la cuantía, no a los que corresponden por la materia. Por eso, en estos desahucios su intervención suele ser preceptiva.
| Resultado del procedimiento | Consecuencia habitual |
|---|---|
| El propietario gana todas sus pretensiones | El inquilino puede ser condenado a pagar las costas, salvo excepciones. |
| El inquilino gana completamente | El propietario puede asumir las costas del procedimiento. |
| Cada parte gana y pierde parcialmente | Lo normal es que cada parte pague sus gastos y las comunes se repartan. |
| El caso presenta dudas serias de hecho o de derecho | El tribunal puede apartarse de la regla general y no imponerlas al vencido. |
La condena en costas no significa que el ganador reciba el dinero de inmediato. El arrendador deberá presentar las minutas y justificantes para que el Letrado de la Administración de Justicia practique la tasación. Mi recomendación es no confundir ganar el juicio con cobrar efectivamente, porque la insolvencia del inquilino puede impedir recuperar todo o parte del importe.
Qué gastos pueden incluirse en la condena
La tasación puede incluir los gastos que tengan una relación directa con el procedimiento y estén correctamente justificados. En un desahucio típico aparecen los honorarios del abogado y los derechos del procurador, siempre que su intervención sea necesaria, además de otros conceptos que dependan del caso.
- Abogado que redacta la demanda, analiza el contrato y dirige la defensa.
- Procurador que representa a la parte y recibe las comunicaciones judiciales.
- Peritos, cuando se necesita una prueba técnica sobre daños, obras o rentas.
- Copias, certificaciones o documentos necesarios para acreditar la deuda o el derecho a poseer.
- Actuaciones de ejecución cuando hay que hacer efectivo el lanzamiento o reclamar cantidades reconocidas.
No todo lo que aparece en una factura privada entra automáticamente en las costas. La ley excluye actuaciones inútiles, superfluas, no autorizadas o que no estén detalladas. También pueden discutirse los honorarios por ser indebidos o excesivos, especialmente cuando no existe una explicación clara del trabajo realizado.
El propietario debe asumir inicialmente el pago de sus profesionales, aunque espere recuperarlo después. El inquilino que contrata abogado y procurador también debe pagar sus servicios, incluso si finalmente obtiene una resolución favorable, salvo que la condena en costas a la otra parte y la tasación permitan compensar esos importes.
Cuánto puede costar y por qué no hay una cifra única
Sería poco responsable dar una tarifa universal para un desahucio. Los honorarios del abogado no están fijados por una cantidad única y cambian según la ciudad, la documentación disponible, el número de mensualidades, la existencia de avalistas y la necesidad de reclamar también daños o rentas futuras.
Antes de contratar, yo pediría un presupuesto escrito que separe al menos la demanda, la posible vista, el lanzamiento, la reclamación de rentas y una eventual ejecución. También comprobaría si el importe incluye IVA, procurador y recursos, porque muchas diferencias entre presupuestos proceden de conceptos que se dejan fuera al principio.
Existe, además, un límite legal importante. Cuando se imponen las costas, la parte vencida no está obligada, por regla general, a pagar por honorarios de profesionales no sujetos a arancel más de un tercio de la cuantía del proceso por cada litigante favorecido. Ese límite no se aplica si el tribunal declara temeridad y tampoco significa que el coste total del procedimiento quede limitado a esa cifra.
Por ejemplo, si la cuantía procesal fuese de 9.600 euros, el límite de referencia para esos honorarios sería de 3.200 euros. La cuantía no siempre coincide con la deuda pendiente. En un desahucio por expiración del contrato suele calcularse tomando como referencia una anualidad de renta, mientras que si se acumula una reclamación de cantidades pueden operar reglas distintas y tomarse la acción de mayor valor.
El IVA se incluye en la tasación cuando corresponde, pero no se computa para calcular ese límite de un tercio. Esta diferencia es pequeña en apariencia y puede alterar bastante el importe que el ganador espera recuperar.
Qué cambia si el inquilino paga, se opone o abandona la vivienda
La conducta del inquilino durante los primeros días puede influir tanto en el desalojo como en las costas. En un desahucio por impago, el requerimiento judicial concede normalmente diez días para desalojar, pagar, intentar la enervación u oponerse.
Pago y enervación
La enervación permite evitar el desahucio pagando todas las cantidades exigibles dentro del plazo legal. No es un simple abono parcial. Deben cubrirse las rentas y cantidades reclamadas, junto con las que se hayan devengado hasta el momento del pago.
Si el juzgado declara enervada la acción, la regla general es que el inquilino pague las costas causadas. La excepción aparece cuando el arrendador impidió injustificadamente el cobro. Tampoco suele ser posible enervar si ya se utilizó esa posibilidad una vez o si el propietario hizo un requerimiento fehaciente con al menos treinta días de antelación y la deuda seguía pendiente al presentar la demanda.
Allanamiento y salida voluntaria
Si el demandado acepta la demanda antes de contestarla, normalmente no se imponen costas, salvo que el tribunal aprecie mala fe. La mala fe puede presumirse cuando hubo un requerimiento formal de pago antes de presentar la demanda y el inquilino no reaccionó.
El propietario también puede ofrecer en la demanda una condonación total o parcial de la deuda y de las costas a cambio de que el inquilino abandone voluntariamente la vivienda. El plazo ofrecido no puede ser inferior a quince días desde la notificación. Es una opción útil cuando se quiere recuperar pronto el inmueble, pero debe quedar por escrito qué cantidad se perdona y qué ocurre si el desalojo no se cumple.
Lee también: ¿Qué es el precario? - Guía sobre el desahucio por precario
Acuerdo fuera del juzgado
Un acuerdo puede evitar más gastos, pero no conviene confiar en conversaciones informales o mensajes ambiguos. Si ambas partes alcanzan una solución, yo dejaría constancia de la fecha de entrega de llaves, la deuda que queda pendiente, las costas asumidas y la renuncia a futuras reclamaciones. Un pago extrajudicial puede terminar el proceso sin condena en costas si existe acuerdo, pero la forma de comunicarlo al juzgado importa mucho.
Cómo se reclaman y se impugnan las costas
Cuando la resolución que impone las costas es firme, los profesionales presentan sus minutas y justificantes. El Letrado de la Administración de Justicia revisa qué partidas pueden incorporarse y prepara la tasación de costas, que se comunica a las partes.
Desde esa comunicación existe un plazo común de diez días para impugnarla. La impugnación puede alegar que se han incluido partidas indebidas o que los honorarios son excesivos. No basta con decir que la factura parece alta. Hay que identificar las partidas concretas y explicar por qué no proceden o por qué deben reducirse.
Si se discuten los honorarios del abogado por excesivos, puede solicitarse informe al Colegio de Abogados. Después, el Letrado de la Administración de Justicia decide si mantiene o modifica la tasación. Una impugnación totalmente desestimada puede generar costas del propio incidente, por lo que no la presentaría sin revisar antes la documentación con un profesional.
Si el condenado no paga una tasación aprobada, el ganador puede iniciar la ejecución para intentar cobrar. En la práctica, el resultado dependerá de si existen ingresos embargables, cuentas, bienes o una nómina suficiente. Por eso, antes de iniciar un procedimiento, conviene valorar no solo la posibilidad de ganar, sino también la capacidad real de cobro.
Qué puede hacer un estudiante o inquilino con pocos recursos
Una demanda no debe ignorarse, aunque la persona no pueda pagar un abogado privado. En los procedimientos de desahucio, el demandado debe solicitar la asistencia jurídica gratuita o la designación de profesionales de oficio dentro de los tres días siguientes a la notificación de la demanda, según la información procesal recibida.
La asistencia gratuita depende de los ingresos, el patrimonio y la situación familiar, por lo que ser estudiante no la concede automáticamente. Aun así, yo presentaría la solicitud cuanto antes y conservaría el justificante. Si se deniega, el abogado puede explicar las consecuencias económicas antes de decidir si conviene negociar, pagar, oponerse o entregar la vivienda.
También es importante reunir el contrato, los recibos, las transferencias, las conversaciones sobre reparaciones y cualquier prueba de pagos en efectivo. En un piso compartido hay que revisar además quién figura como arrendatario, si existe responsabilidad solidaria y qué papel tiene el avalista. Un error frecuente es pensar que marcharse de la vivienda elimina por sí solo la deuda o las costas. La entrega de llaves no siempre cancela el procedimiento.
La decisión que evita que las costas se conviertan en otra deuda
La mejor estrategia cambia según la posición de cada parte. El propietario debe documentar la deuda, valorar la solvencia del inquilino y calcular si una negociación rápida evita meses de espera y nuevos gastos. El inquilino debe reaccionar dentro de los plazos, pedir ayuda jurídica si la necesita y no firmar una salida sin aclarar qué ocurre con las rentas y las costas.
Mi criterio práctico es sencillo: antes de presentar una demanda o dejar sin contestar una notificación, hay que comparar coste, tiempo y posibilidades reales de cobro. En un conflicto de vivienda, una actuación rápida y bien documentada suele ahorrar más dinero que una discusión prolongada sobre quién tenía razón desde el principio.
